転勤などで引っ越しを余儀なくされた時には、マンションの売却を考えるという人もいるでしょう。ですが、その時にまだ住宅ローンが残っている場合はマンションを売ることは可能なのでしょうか。その場合はどのような手続きをすれば良いのでしょうか。

そこで、ローンが残った状態でマンションを売却する時の方法と注意点について紹介します。

→マンションを売る時に損しない為のポイント

売却する方法

マンションを売却して、その料金を返済にあてるという方法があります。

同時決済と呼ばれる方法で、この方法を行うことでローンの残高があってもマンションの売却を行うことが出来るのです。その手順は、まずマンションの買主へ金融機関から融資が行われます。

その金額を買主から受け取った売主は、ローンの返済にあてます。ローンを完済すると同時に抵当権が抹消されるのです。ですが、この時にもしマンションの売却料金がローンを下回った時のことも考えておく必要があります。

足りない分を預貯金などで補えなくては、マンションの残りのローンを返済することは出来ません。まずはローンの残高と売却した時の査定額を調べておくことが必要です。同時決済の時には、現金での手渡しと銀行振込の2種類から選ぶことが出来ます。

もし現金での手渡しを希望する場合は、銀行か不動産屋で手続きを行うことが考えられます。また、銀行振込での手続きでは手数料が発生することもあるので、手数料について銀行に確認しておきましょう。場合によっては立会人が必要になるケースがあります。

また、手続きの時には本人確認やマンションの権利証、印鑑証明証、更に印鑑などが必要になります。そしてマンションの売却の時には、買主への領収書の発行や仲介手数料の支払い、更には司法書士への報酬なども用意することが必要になるので、事前に必要な書類について調べておくことが大切です。

買い替えローンを利用する方法

買い替えローンというのは、売却後に残ったローンと、新しい物件を購入した時のローンを一緒に組むことが出来る住宅ローンのことです。この時に、売買の契約日は同日にしなくてはなりません。売却と購入を同時に行うことが必要になるので、どちらを優先するか決めておくことが大切です。

現在住んでいるマンションを売却することが決まった時に、新居がまだ決まらないという場合や、新居が決まっても、マンションの売却が決まっていなくては買い替えローンを組むことは出来ません。どちらを優先して決めれば良いのか迷った時には、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

また、ローンの残高が多く残っている状態で、買い替えローンを組んだ時には、ローンの返済に滞るということも考えられます。まずはシュミレーションなどを行い返済が可能かどうかを検討することが大切です。

任意売却

マンションのローンが支払えなくなった場合には競売にかけられてしまう可能性があります。ですが、任意売却を選択することで競売にかけられることを防ぐことが出来ます。任意売却というのは、競売にかけられる前に一般市場で売却する手続きをすることで、任意売却は自身で行うことは出来ません。

任意売却を専門に行っている業者に依頼し債権者と交渉してもらうことが必要です。そして、抵当権を外してから売却をします。競売にかけるよりも高い金額で売ることが出来て、売り上げ金の一部が引っ越し費用として使える可能性があります。

また、競売にかけられてしまうと、競売サイトに物件が掲載され、周囲に知られる可能性があります。任意売却することにより、周囲に知られることを防ぐことが出来ます。期限の利益喪失通知や競売開始決定通知が届いた時からでも任意売却を申し込むことが出来ます。

ですが、入札が開始した場合は任意売却が出来なくなるので注意が必要です。

マンションを売る時にかかる諸費用

ローンを返済中のマンションを売る時には、諸費用のことも考える必要があります。諸費用というのは、手続きの時に必要になる印紙税や登記費用、また仲介手数料が必要になります。売却するマンションが古くなっていたり汚れたりしている時には、リフォームやクリーニングを行うことも必要です。

また、譲度税がかかるということも把握しておきましょう。譲度税というのは、不動産を売却した時の所得を譲度所得と言います。譲度所得にかかる住民税と所得税をまとめて総評されたのが譲度所得税です。譲度所得にかかる住民税や所得税は特例で軽減することも出来ます。

この譲度税の軽減税率は所得する期間が長いほど税金は軽減されます。マンションを売却する時には、譲度税のことも考えて売却するタイミングを決めることも大切です。

ローンが残るマンションを売る時の注意点

ローンが残っているマンションを売却する時には、売却金や預貯金によって全額返済することが出来なくては意味がありません。もし、売却金額がローンを下回るということがあれば、オーバーローンとなります。つまりマンションを購入したいという人が現れたとしても、マンションを売ることはできないのです。

オーバーローンにならないためには、不足している金額を自分で補填することが必要になります。ですが、補填するだけの金額を用意できなかったという時には、銀行で融資を受けたりローン保証会社へ相談して、不足分を補うと良いでしょう。

マンションは売却をするまで6ヶ月間はかかるとされています。マンションを売却する時には時間に余裕を持って行うことが大切です。

ローンが残っている時の注意点

ローンが残っている時にマンションを売りに出す時には注意することも必要です。ローンが残っているマンションの売却を決める時に、最初に銀行へ連絡をするという人もいるかもしれません。

ですが、銀行へ連絡は決済日が決まってから行っても遅くはありません。まずはマンションの査定を行い、売却する相手を見つけてから連絡するようにしましょう。そして、必要書類を銀行に作成してもらう必要があります。

出来るだけ早めに連絡するように心がけましょう。また、管理組合にも組合員の資格喪失届けを出すことも忘れないようにしましょう。決済またはマンションの引き渡しの時に届けを出すようにしましょう。銀行への連絡や手続きを不動産業者が行ってくれる場合もあるので、不動産業社を選ぶ時には手続きなどを行ってくれるのか確かめておきましょう。